Как безопасно купить недвижимость в Грузии

Публичный реестр


Ваш главный инструмент при покупке квартиры. Публичный реестр находится в Доме Юстиции (то самое здание похожее на гриб) и хранит всю информацию о недвижимом имуществе Грузии. Информация доступна каждому человеку. Публичный реестр является органом, регистрирующим право собственности на недвижимое имущество или любые другие правовые ограничения, такие как ипотека, залог, право будущей собственности и прочее.


До покупки кадастровый код недвижимости необходимо проверить на сайте Публичного реестра. Выписка будет на грузинском языке. Безопасным вариантом для покупки будет жилье, не обремененное никакими правовыми ограничениями. Смотрите инфографику «Как читать выписку из Публичного реестра Грузии» ниже.

6 моментов, которые надо знать покупая жилье в Грузии


Цены. Цены на недвижимость в Грузии принято устанавливать в долларах США — это обычная практика и этого не стоит бояться. Варианты непосредственной оплаты недвижимости стоит обговорить с продавцом заранее: банковский перевод, наличная оплата, внутренняя рассрочка или что-либо другое.


Сроки. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, важно уточнить сроки окончания строительства. Срок, указанный на рекламном баннере наверняка будет отличаться от срока, установленного договором. А срок, указанный в договоре может отличаться от реального срока сдачи дома в эксплуатацию. Будьте готовы, что реальный срок сдачи недвижимости будет просрочен на несколько месяцев.


Новостройки. Квартиру в новостройке можно купить в разном состоянии — «белый каркас» или «черный каркас», иногда «зеленый каркас» или «инновационный каркас» (почти то же самое, что и «белый каркас»). От «каркаса» напрямую зависит цена за квадратный метр. Эти условия обязательно обговариваются и прописываются в договоре купли-продажи.


Частный собственник. Самый важный аспект при покупке квартиры или дома у физического лица — отсутствие каких-либо правовых ограничений на данную недвижимость. Обязательно удостоверьтесь, что вы обсуждаете условия договора с человеком, зарегистрированном в Публичном реестре в качестве собственника.


Выписка. Даже если вы внимательно ознакомились с выпиской из Публичного реестра, до передачи права собственности продавец мог что-нибудь «натворить», например, заложить эту недвижимость. Перед регистрацией в реестре, рекомендуем воспользоваться услугой обновления выписки. Стоит 10 лари и готовится за один день.


Апарт-отель. Покупка квартир в апарт-отелях — популярный вид сделок в Батуми и Гудаури. Это хороший вариант, если вы приобретаете жилье, чтобы сдавать его в аренду. Апарт-отели, как правило, сдаются в состоянии «под ключ». Компании-застройщики предлагают свои административные услуги. Вы без головной боли получаете деньги от аренды квартиры, пока компания-менеджер занимается поиском клиентов и сдачей вашей недвижимости. Радужная перспектива. Но чаще всего эти административные услуги обходятся собственнику довольно дорого. Перед покупкой обратите внимание на процент комиссии и на принцип распределения бронирований, т.е. с какой частотой клиенты будут заселяться именно в ваши апартаменты.

3 фактора минимизации рисков при покупке недвижимости


Первый важный риск приобретения жилья в Грузии: предложение застройщика или физического лица заплатить n-ую сумму денег на основании договора, не регистрируя ничего в Публичном реестре. Важно помнить, что основой безопасной сделки является хоть какая-то регистрация в Публичном реестре. В лучшем случае, это регистрация права собственности. Если право собственности по каким-либо причинам зарегистрировать не удается (например, при покупке в рассрочку), то в реестре можно зарегистрировать договор на право будущей собственности. Любая подобная регистрация возможна еще до того, как объект будет сдан в эксплуатацию. Таким образом, вы максимально ограничите право продавца распоряжаться данным имуществом, кроме как в целях переоформления ее на вас. В Грузии многие с охотой расскажут вам душещипательные истории про то, как одни и те же квартиры продавались застройщиками по десятки раз. Не очень заманчивая перспектива.


Второй риск появляется в случае, если вы приметили себе квартиру в строящемся доме — возникает вероятность того, что дом не достроится. В этом деле не стоит полагаться на удачу. Лучше залезть в интернет и проверить репутацию застройщика, посмотреть выписку из Публичного реестра и удостовериться, что правовых обременений на землю нет (их отсутствие — очень хороший показатель). Для полной картины стоит посмотреть детали разрешения на строительство, правовое положение компании-застройщика и темпы работ. Абсолютной гарантии, в любом случае, не будет, но проверка даст вам уверенность в застройщике и светлом будущем многоквартирного дома.


Третий риск возникает при оформлении договора купли-продажи. Часто продавец, особенно частный собственник, предлагает указать в документе меньшую сумму покупки, чем вы договорились. Таким образом он хочет уменьшить налогооблагаемый доход с продажи имущества. Кстати, в Грузии он составляет 20% от полученного дохода и уплачивается только в случае, если собственник владеет данным имуществом менее двух лет. Часто встречаются случаи, когда в реестре зарегистрировано меньше квадратных метров, чем площадь квартиры в реальности. Постарайтесь не соглашаться на подобные расхождения: если дело дойдет до суда, для покупателя такая махинация может быть чревата потерей уплаченной «мимо договора» суммы.

Земли сельскохозяйственного назначения


Отметим отдельно, что в Грузии существует единственное ограничение на приобретение недвижимого имущества иностранцами. Иностранцы не имеют права покупать землю сельскохозяйственного назначения. Если вы покупаете земельный участок, обратите внимание на назначение земли. Правовые лазейки в данном случае есть, но это тема для отдельной статьи.

Процедура покупки


Несколько языков. Вы нашли идеальное жилье, договорились с продавцом о цене и других важных условиях — пора заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его. Если вы читаете эту статью, то, скорее всего, вы иностранец и договор купли-продажи необходимо будет заключать на двух языках — вашем родном и грузинском. Это обычная практика и Публичный реестр зарегистрирует договор только в том случае, если вы будете понимать, что там написано.

Договор купли-продажи подписывается сторонами в Публичном реестре и фиксируется переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к вам. В качестве альтернативы, договор можно заверить нотариально и после этого регистрировать его в государственном органе, что не меняет правовой статус сделки.


Процесс регистрации довольно простой. После подписания договора купли-продажи Публичный реестр начинает процедуру регистрации перехода права собственности. Обычно это занимает 4 рабочих дня при пошлине в 50 лари. Процесс можно ускорить: 150 лари обеспечат регистрацию в течение одного рабочего дня, а 200 лари позволят завершить все процедуры в день подачи документов. По смс вам придет уведомление о том, что регистрация прошла успешно. Можно любоваться на выписку из Публичного реестра, в которой будет указано ваше имя, как собственника.
Учтите, сколько кадастровых кодов (например, отдельный за гараж, за подвал и т.д.) — столько раз нужно будет заплатить пошлину.


Покупка недвижимости связана со значительными финансовыми рисками. В особенном режиме проконтролировать безопасность сделки с помощью юриста нужно в случае:

• если переход права собственности происходит не сразу, а связан с определенной схемой (рассрочка, покрытие существующей ипотеки, участие банка и прочее);
  
• покупки недвижимости в строящемся доме и необходимости проконтролировать сроки сдачи в эксплуатацию;
  
• если вы не владеете грузинским языком. Дело в том, что реестр приоритетно регистрирует грузиноязычный вариант договора. Поэтому если между текстами на разных языках будут расхождения — в случае ошибки вам придется судиться с неплатежеспособным переводчиком.

Стоимость сопровождения сделки квалифицированным юристом в Грузии составляет, в среднем, 700-800 долларов США, что включает участие в переговорах, отстаивание ваших интересов, необходимые проверки, переводы и подготовка всей документации.


Если вы успешно прошли все вышеописанные пункты, то остается вас поздравить с приобретением статуса владельца недвижимости в Грузии. Кстати, на его основе можно получить вид на жительство. Но это уже другая история.